インターネットの普及により、物件探しをしている方やそれ以外の方にも不動産の情報や不動産の知識が簡単に入手できるようになりました。そして、不動産の広告に対する規制・指導もだんだんと厳しいものになってきました。不動産広告には本当に様々な規制があります。きちんと規制がされることにより物件探しも以前よりし易くなっていると思います。

　★不動産広告で使用してはいけない用語というものがあります。「日本一」「業界一」「超」「当社だけ」「抜群」「他に類を見ない」などの他の業者より優位に立つことを意味するもの。それから「完全」「完璧」「絶対」「万全」など欠けがないことを意味するもの。それから「最高」「最高級」など最上級を思わせる用語。それから「格安」「買得」「破格」「投売り」「得安」「激安」などの著しく安いと思わせる用語。それから「完売」など著しく人気が高く、よく売れているという印象を与える用語。「日本一」などは理解できますが、「格安」や「買得」も使ってはいけないのですね。

　★規制の対象は、当たり前ですが「誇大広告」「おとり広告」「虚偽広告」「広告開始時期の制限」「取引様態の明示」これら全て、違反すると宅建業法の違反になります。売る・貸す意思のない条件の良い物件を公告し、実際には売れない・貸すことができない物件を広告する(期限の2週間を超えてインターネットに掲載する、または借り手・買い手が決まっている物件・アパートを期限を超えてそのまま掲載している、など)こともしてはいけないことになっています。違反広告をすることが問題なので、お客様が違反広告だと知っていても宅建業法違反です。また、お客様が違反広告であることを知らず、なおかつ売買・賃貸取引をしなかった、など実害が発生していなくても宅建業法違反であることに変わりはありません。広告の媒体はインターネットのホームページ・配布用チラシ・新聞・ラジオ・雑誌・テレビなどなど。私もうっかりホームページから物件を削除するのを忘れてた！とならないように注意しています。※公正競争規約による規制では口頭による広告表示(電話なども含む)も規制の対象となります。

広告開始時期の制限としては、都市計画法上の開発行為の許可や、新築の物件に関することですが、建物を建てる際の建築基準法上の建築確認やその他の法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければ、土地も建物も業務公告をすることができないことになっています。未完成物件はまだ出来上がっていない状態なのでトラブルに発展し易いため、それを防止するのでしょうね。

取引態様の明示義務とありますが、これは宅建業者が宅地建物の売買・交換・貸借についての公告をするときは「取引態様の別を明示」しなければならないことになっています。※貸主さんが自ら公告する際は宅建業法では取引態様は明示の義務はないことになっています。

★それから不当景品類及び不当表示防止法(景表法)による規制として「優良誤認を招く不当表示」「有利誤認を招く不当表示」「その他誤認される恐れのある表示」があります。不当表示があるときはお上の方から事業者に対して措置命令をを出されてしまうかもしれません。

★「公正競争規約による規制」！これが結構不動産広告で重要で、この規制は「消費者保護」「事業者間の公正な競争の確保」を目的としているとのことなのですが、「表示すべき事項」「表示基準」「禁止事項」「広告開始時期」についての規制があります。書きたいままにつらつら書くと長くなってしまうので省きながら書きます。必要な表示をするべき媒体(新聞など)は表示事項内容によって異なります。全ての公告に表示が義務付けられているわけではありません。文字は見やすい大きさ、見やすい表現、見やすい文字の色で7pt以上が基準となっています。ptの大きさまで基準があったとはびっくりしました。

広告には、誰による広告なのかということ、会社名は正式な名称で、とか宅建業法の免許番号とか取引態様の別や物件情報、物件所在、価格、取引条件の有効期限、インターネット広告の場合は更新した日付と次回の更新予定日などを明記しなければなりません。反対に違反になるものですが、「○○○万円⇒○○○万円」というような以前の価格と新しい価格を載せ、価格が変わりましたというだけの価格表示は不動産の売買ではしてはいけないことになっています。不当な二重価格表示となります。2つの価格を書くならそれぞれの価格を設定掲載した日付を書かなければならないそうです。その日付(日付と日付の間隔をこのくらい空けなければならない、旧価格で3か月以上販売…など)についても規制や分譲などの10戸以上の同時売買の場合の例外などがあります。兎も角、この価格の2つの日付、値下げ幅で物件に対するお客さんの反応も分かることがあります。※賃貸広告では過去の価格を対象とした二重価格表示を行うこと自体が認められていません。

　それから賃貸にも売買にも共通する事項です。一番書きたかったことですが、距離と所要時間についてです。これも公正競争規約による規制があります。物件の内容の欄に、よくどこどこまで車で10分とか徒歩で20分などと記載されていますが、これにも基準があります。これは重視したい項目の1つになると思います。メートル表示では分かりにくいため、「徒歩○分」(またはバスとの併記)で書かれることもあります。この徒歩の所要時間は実際に歩いて測っているのではなく(私はですが)、1分で80mという基準があり、80で割って算出しています。基準を設定することで物件を比較検討しやすいようにしているのです。この所要時間は車だと1分で400mが基準です。。(自転車は明確な基準がないようですが、200m～250mで計算されることが多いようです。)１分未満は切り上げて１分とします。しかしこれらは信号待ちの時間や、登り坂などは考慮されず、道路距離のみを測って計算したものになりますので、絶対にその時間で到着するというものではないことに注意が必要です。歩くのが早い人とそうでもない人、履いている靴によっても変わってきます。それから目的物までの距離ですが、スーパーならそのスーパーの入口までの距離ではなく、そのスーパーの敷地の一番近いところまでの距離を測ることが多いので少し多めに時間を見積もると良いかもしれません。

　この他にも実に様々な不動産広告の規制があります。その一部をご紹介してみました。書いた結果、タイトルとは異なる内容になってしまいましたが、如何でしたでしょうか。

　昨今不動産に関する様々な資格が増え、宅地建物取引主任者から宅地建物取引士に名称が変わり、不動産会社より買主様・借主様に良い法律改正・裁判判例・それが基準となっていく中、よりいっそうの買主様・借主様目線で見ることが必要になってきています。広告一つをとってみてもより一層分かりやすく、嘘のない(当たり前ですが)情報をお届けできるように『一不動産屋』としてお取引していきます！